¿Se puede prohibir el arriendo por días (tipo Airbnb) en propiedad horizontal?

Este es uno de los pocos casos en que una restricción sí se admite con bastante amplitud. El destino de cada inmueble está definido en el reglamento de propiedad horizontal (residencial, comercial o mixto), y el alquiler por días con fines turísticos puede considerarse una actividad de hospedaje que altera ese destino residencial. Por eso la asamblea, como órgano máximo, puede aprobar cláusulas en el reglamento que prohíban o limiten la explotación de los apartamentos como alojamiento turístico de corta estancia.

Los tribunales y la doctrina especializada han respaldado que los conjuntos de destino residencial puedan restringir el arrendamiento turístico por días. El fundamento es que esta actividad genera un flujo constante de personas desconocidas, con impactos reales en la seguridad, el ruido, el desgaste de bienes comunes y la tranquilidad de los residentes, todo lo cual justifica que la comunidad regule o prohíba ese uso para preservar el destino residencial.

Para que la prohibición sea oponible debe estar debidamente aprobada por la asamblea con las mayorías que exige la ley e incorporada al reglamento (idealmente elevada a escritura pública y registrada). Una vez vigente, el propietario que insista en alquilar por días puede ser sancionado conforme al régimen del reglamento e incluso perseguido para que cese la actividad. También es relevante que la actividad de hospedaje turístico exige registro y cumplimiento de normas propias del sector, lo que refuerza que se trata de un uso distinto al meramente residencial.

Ahora bien, prohibir el arriendo turístico por días no es lo mismo que prohibir arrendar. El propietario conserva plenamente su derecho a dar el apartamento en arrendamiento por contratos ordinarios de vivienda; lo que puede limitarse es la modalidad de hospedaje rotativo de corta duración. Antes de aplicar la restricción, siempre hay que revisar qué dice exactamente el reglamento de cada conjunto.