HolaJuntosPreguntas frecuentes de propiedad horizontal
Respuestas claras a las dudas más comunes sobre convivencia, cuotas, asambleas y administración de conjuntos y edificios en Colombia, conforme a la Ley 675 de 2001.
¿Se puede tener perro en propiedad horizontal?
Sí. Tener mascotas es una manifestación del derecho a la propiedad y no puede prohibirse de plano; el conjunto solo puede regular su tenencia con reglas razonables sobre aseo, control y seguridad.
Ver respuesta →¿Pueden prohibir las mascotas en un conjunto?
No. Una prohibición general de mascotas es inconstitucional e inaplicable; el conjunto solo puede regular su tenencia, no impedirla.
Ver respuesta →¿Quién paga la reparación de una filtración entre apartamentos?
Depende de dónde nazca la filtración: si viene de una red o elemento común, paga la copropiedad; si nace de una instalación privada (baño, tubería o piso de un apartamento), responde el propietario de ese bien privado.
Ver respuesta →¿Pueden cortarme el agua por no pagar la administración?
No pueden cortarle los servicios públicos domiciliarios individuales por deber la administración; ese corte solo lo puede hacer la empresa de servicios por mora en el propio servicio, no la copropiedad por cuotas.
Ver respuesta →¿El administrador puede entrar a mi apartamento?
No sin su autorización. El apartamento es un bien privado protegido por el derecho a la inviolabilidad del domicilio; el administrador solo puede ingresar con su permiso o, sin él, ante una emergencia real que amenace a las personas o al edificio.
Ver respuesta →¿Se puede sancionar con multa a un residente?
Sí, siempre que la sanción esté prevista en el reglamento, se aplique respetando el debido proceso (citación, descargos y decisión motivada) y sea proporcional a la falta.
Ver respuesta →¿Pueden impedirme usar las zonas comunes por estar en mora?
Solo pueden restringirle el uso de zonas comunes no esenciales (salón social, gimnasio, piscina) si el reglamento lo prevé; nunca las esenciales como la entrada, los pasillos, el ascensor o el parqueadero necesario para llegar a su casa.
Ver respuesta →¿Quién responde por los daños en las zonas comunes?
El mantenimiento y reparación ordinaria de los bienes comunes los asume la copropiedad con las cuotas de administración; pero quien causa un daño concreto responde por él, sea residente, visitante o un tercero.
Ver respuesta →¿Se puede prohibir el arriendo por días (tipo Airbnb) en propiedad horizontal?
Sí, la asamblea puede prohibir o restringir en el reglamento el alquiler turístico de corta duración cuando altera el destino residencial del inmueble, por su impacto en la convivencia y la seguridad; lo decisivo es lo que establezca el reglamento de cada conjunto.
Ver respuesta →¿Puedo cerrar o encerrar mi parqueadero con reja?
Depende de la naturaleza del parqueadero: si es un bien privado suyo puede tener más margen, pero si es un bien común de uso exclusivo normalmente no puede cerrarlo con reja sin autorización de la asamblea, porque modifica un bien común.
Ver respuesta →¿Quién paga el arreglo del ascensor?
El ascensor es un bien común, así que su mantenimiento y reparación los paga la copropiedad con las cuotas de administración, el fondo de imprevistos o cuotas extraordinarias aprobadas en asamblea, en proporción a los coeficientes.
Ver respuesta →¿Se pueden poner cámaras en las zonas comunes?
Sí, se pueden instalar cámaras en las zonas comunes por seguridad, pero deben cumplir la ley de protección de datos: aviso visible, finalidad legítima, acceso restringido a las grabaciones y prohibición de enfocar espacios privados.
Ver respuesta →¿Pueden retener mi carro por no pagar la administración?
No. La copropiedad no puede retener su vehículo ni impedirle sacarlo por deber la administración; el vehículo es de su propiedad y la deuda se cobra por el proceso ejecutivo, no reteniendo bienes.
Ver respuesta →¿Hasta qué hora se puede hacer ruido o fiesta en un conjunto?
No hay una hora única fijada por la ley nacional: el límite lo pone el manual de convivencia de cada conjunto y, en general, las normas de policía sobre tranquilidad; a partir de esa hora (usualmente entre las 10 y 11 p. m.) el ruido excesivo puede sancionarse.
Ver respuesta →¿El arrendatario tiene que pagar la cuota de administración?
Frente a la copropiedad el obligado legal es el propietario; el arrendatario solo la paga si así se pactó en el contrato de arriendo, pero incluso entonces la copropiedad puede cobrarle al dueño porque la deuda sigue al inmueble.
Ver respuesta →¿Cuántos poderes puede llevar una persona a la asamblea?
La Ley 675 de 2001 limita el número de representaciones que una misma persona puede acumular en la asamblea; el reglamento de cada copropiedad fija el tope exacto y las condiciones del poder.
Ver respuesta →¿Qué pasa si no hay quórum en la asamblea?
Si en la primera convocatoria no se reúne el quórum exigido, la asamblea no puede deliberar ni decidir válidamente; la Ley 675 de 2001 permite citar a una segunda reunión (de segunda convocatoria) que sesiona con los propietarios presentes.
Ver respuesta →¿El arrendatario puede votar en la asamblea de copropietarios?
No. En la asamblea de propiedad horizontal el derecho a voto corresponde al propietario de cada unidad; el arrendatario solo puede votar si el dueño lo autoriza expresamente mediante un poder o carta de representación.
Ver respuesta →¿Es válida una asamblea virtual en propiedad horizontal?
Sí. La ley colombiana admite las asambleas no presenciales (virtuales o mixtas) siempre que se garantice la deliberación simultánea, la identificación de los propietarios, la votación y el registro de las decisiones en el acta.
Ver respuesta →¿Quién puede ser administrador de una propiedad horizontal?
El administrador puede ser una persona natural o una persona jurídica especializada; la Ley 675 de 2001 no exige un título profesional específico, pero sí que sea designado por el órgano competente y que cumpla los requisitos del reglamento.
Ver respuesta →¿Cómo se destituye a un administrador?
El administrador es de libre nombramiento y remoción por el órgano que lo eligió: el consejo de administración donde exista, o en su defecto la asamblea general, que puede removerlo en cualquier momento con la mayoría exigida en el reglamento.
Ver respuesta →¿Es obligatorio el revisor fiscal en un conjunto residencial?
No siempre. La Ley 675 de 2001 hace obligatorio el revisor fiscal en las copropiedades de uso comercial o mixto; en los conjuntos exclusivamente residenciales es opcional, salvo que el reglamento o la asamblea decidan tenerlo.
Ver respuesta →¿Cuándo es obligatorio el consejo de administración?
La Ley 675 de 2001 obliga a tener consejo de administración en los conjuntos de uso residencial con más de treinta unidades privadas y en las copropiedades de uso comercial o mixto; en los residenciales más pequeños es potestativo.
Ver respuesta →¿Se puede subir la cuota de administración sin aprobación de la asamblea?
No. La cuota de administración se fija cuando la asamblea aprueba el presupuesto anual de gastos; el administrador no puede aumentarla por su propia cuenta, salvo el reajuste automático que el propio presupuesto o el reglamento hayan autorizado.
Ver respuesta →¿Qué pasa si no pago la cuota de administración?
El no pago genera intereses de mora y faculta a la copropiedad para cobrar la deuda por vía judicial mediante proceso ejecutivo, ya que el estado de cuenta firmado por el administrador y el revisor fiscal presta mérito ejecutivo.
Ver respuesta →¿Pueden reportarme a Datacrédito por no pagar la administración?
Sí es posible, pero solo si el propietario autorizó el tratamiento de sus datos para ese fin y la copropiedad cumple los requisitos de la ley de habeas data, incluido el aviso previo antes de reportar la mora.
Ver respuesta →¿Cuál es el máximo interés de mora que pueden cobrar?
La asamblea fija el interés de mora aplicable a las expensas atrasadas, pero ese interés nunca puede superar la tasa máxima legal permitida, es decir, el interés de usura certificado por la Superintendencia Financiera.
Ver respuesta →¿Cómo se cobra una cuota de administración en mora?
El cobro suele empezar con una etapa persuasiva (comunicaciones y acuerdos de pago) y, si no hay pago, avanza a un proceso ejecutivo, porque el estado de cuenta firmado por el administrador y el revisor fiscal presta mérito ejecutivo.
Ver respuesta →¿El propietario responde por las deudas de administración del arrendatario?
Sí. La obligación de pagar las expensas comunes está ligada a la propiedad de la unidad, de modo que el propietario responde por las cuotas causadas aunque el inmueble esté arrendado; el arrendatario que se comprometió a pagarlas puede responder solidariamente, pero eso no libera al dueño frente a la copropiedad.
Ver respuesta →¿Qué diferencia hay entre el reglamento de propiedad horizontal y el manual de convivencia?
El reglamento de propiedad horizontal es el estatuto obligatorio elevado a escritura pública y registrado que define la estructura jurídica del conjunto; el manual de convivencia es un documento interno, aprobado por la asamblea, que regula el uso cotidiano de las zonas comunes y las reglas de comportamiento, siempre subordinado al reglamento.
Ver respuesta →Consulta la norma completa
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