¿El arrendatario tiene que pagar la cuota de administración?

Hay que distinguir dos relaciones distintas. Frente a la copropiedad, la obligación de pagar la cuota de administración recae sobre el propietario del inmueble: la Ley 675 de 2001 vincula la contribución a las expensas comunes con la titularidad del bien, y la deuda de administración es una obligación que sigue al inmueble (es una obligación propter rem). Por eso, ante la copropiedad, el responsable final es siempre el dueño, esté arrendado o no el apartamento.

Otra cosa es lo que el propietario y el arrendatario pacten entre ellos. Es muy común que el contrato de arrendamiento estipule que el arrendatario asume el pago de la administración, y ese acuerdo es válido y obligatorio entre las partes del contrato. En ese caso el arrendatario debe pagarla, pero esa obligación nace del contrato de arriendo, no de la ley de propiedad horizontal, y solo produce efectos entre arrendador y arrendatario.

La consecuencia práctica es importante: si el arrendatario que se comprometió a pagar la administración no lo hace, la copropiedad puede cobrarle directamente al propietario, porque frente a ella el obligado sigue siendo el dueño y la deuda pesa sobre el inmueble. El propietario que termine pagando podrá luego repetir contra su arrendatario por incumplimiento del contrato, pero no puede oponerle a la copropiedad que "el que debía pagar era el inquilino". Por eso al arrendador le conviene vigilar los pagos y no desentenderse.

En cuanto a la convivencia y el uso de bienes comunes, el arrendatario, como tenedor del inmueble, está obligado a cumplir el reglamento y el manual de convivencia igual que el propietario, y puede ser sujeto de las sanciones internas. Lo que no cambia es que, para efectos del cobro de las cuotas, la copropiedad tiene asegurado su recaudo en cabeza del dueño y con el respaldo del propio inmueble.