¿Cuál es el máximo interés de mora que pueden cobrar?

Cuando un propietario se atrasa en el pago de las expensas comunes, la copropiedad puede cobrar intereses de mora sobre las sumas adeudadas. La Ley 675 de 2001 permite que la asamblea general fije el porcentaje de esos intereses al aprobar el presupuesto o el reglamento interno de cartera, de modo que el administrador no puede inventar una tasa por su cuenta: debe aplicar la que la comunidad haya aprobado. Lo usual es que la asamblea adopte un interés moratorio dentro de los límites que permite la ley.

El límite infranqueable es la tasa de usura. Ningún interés de mora en propiedad horizontal puede exceder el interés bancario corriente incrementado en la mitad, que es precisamente el tope de usura que certifica periódicamente la Superintendencia Financiera de Colombia para la modalidad de crédito de consumo y ordinario. Cobrar por encima de ese límite constituye usura, es ilegal y da lugar a que el exceso no sea exigible e incluso a sanciones. Por eso, aunque la asamblea tenga libertad para fijar la tasa, esa libertad está topada por la usura vigente.

En la práctica, muchos conjuntos definen el interés de mora como la máxima tasa legal permitida, lo que significa que se ajusta automáticamente cada vez que la Superintendencia certifica una nueva tasa de usura, sin necesidad de volver a convocar a la asamblea. Otros fijan un porcentaje mensual concreto; en ese caso, hay que verificar mes a mes que ese porcentaje no supere el tope de usura, porque la usura cambia y una tasa fija podría quedar por encima del límite en algún periodo.

Para el propietario moroso, esto implica que el interés que le cobren debe estar respaldado en una decisión de la asamblea y respetar el tope de usura; si se le cobra más, puede objetarlo. Para el administrador, la recomendación es liquidar los intereses siempre por debajo o hasta el límite de usura del periodo correspondiente, dejando el soporte de la tasa aplicada, de modo que el cobro resista cualquier controversia, incluida la de un eventual proceso ejecutivo.