¿Qué pasa si no pago la cuota de administración?

Las expensas comunes son una obligación de todo propietario, y su pago oportuno es lo que permite que el conjunto funcione. Cuando un copropietario deja de pagar, la primera consecuencia es la causación de intereses de mora sobre las sumas adeudadas, en el porcentaje que haya fijado la asamblea, sin que ese interés pueda superar el límite legal (la tasa de usura certificada por la Superintendencia Financiera). A la deuda de capital se suman, entonces, esos intereses desde que la cuota se hizo exigible.

La herramienta más contundente que da la Ley 675 de 2001 es el mérito ejecutivo del estado de cuenta. El certificado sobre la existencia y el valor de las deudas por expensas comunes, expedido por el administrador —y por el revisor fiscal cuando lo haya—, presta mérito ejecutivo. Esto significa que la copropiedad puede iniciar un proceso ejecutivo ante un juez para cobrar la deuda sin necesidad de un proceso previo que declare la obligación, y en ese proceso puede pedir el embargo y remate de bienes del deudor, incluso de la propia unidad privada, para satisfacer lo adeudado.

Además del cobro judicial, el propietario moroso puede sufrir otras consecuencias previstas en la ley o en el reglamento: la copropiedad puede negarle el paz y salvo (necesario para vender o hipotecar la unidad, o para ciertos trámites), y el reglamento puede establecer la publicación de la lista de morosos o restricciones en el uso de bienes comunes no esenciales, siempre respetando los derechos fundamentales; en cambio, no se pueden suspender servicios públicos domiciliarios como el agua por deudas de administración. Es frecuente también que primero se intente un cobro persuasivo (comunicaciones, acuerdos de pago) antes de acudir al juez.

En conclusión, no pagar la administración no es inocuo: la deuda crece con intereses y termina exponiendo al propietario a un proceso ejecutivo que puede afectar su patrimonio. Ante dificultades de pago, lo aconsejable es buscar cuanto antes un acuerdo con la administración; muchos conjuntos aceptan planes de pago que evitan el desgaste y los costos de un litigio.