¿Quién responde por los daños en las zonas comunes?

Hay que separar dos cosas: el deterioro normal por uso y el daño causado por alguien. El mantenimiento, la conservación y la reparación ordinaria de los bienes comunes (pintura, ascensores, jardines, redes, cubiertas) son responsabilidad de la persona jurídica que forma la copropiedad y se financian con las cuotas de administración y, cuando son obras mayores, con el fondo de imprevistos o cuotas extraordinarias aprobadas en asamblea. Eso lo paga el conjunto entre todos, en proporción a los coeficientes de copropiedad.

Distinto es cuando una persona daña un bien común: un residente que raya la pared del parqueadero, un trasteo que rompe el ascensor, un visitante que quiebra un vidrio de la portería. En esos casos responde quien causó el daño, por las reglas generales de la responsabilidad civil (Código Civil): debe reparar o pagar la reparación. Si el causante es un residente o su visitante, el propietario o tenedor suele responder, y el reglamento normalmente lo obliga a asumir el costo, sin perjuicio de la sanción de convivencia que corresponda.

Para que la copropiedad pueda cobrarle el daño a alguien necesita prueba: cámaras, testigos, reporte de portería, fotos, un peritaje del costo. Por eso es tan importante documentar el hecho en el momento. Muchos conjuntos cuentan con una póliza de áreas comunes que ampara ciertos daños; conviene revisar los amparos y deducibles antes de decidir quién asume qué.

La copropiedad, a su vez, también puede ser responsable frente a terceros cuando el daño lo sufre alguien por el mal estado de un bien común (por ejemplo, una persona que se cae por una baldosa suelta o un carro dañado por algo que se desprende de la fachada). En esos casos la persona jurídica del conjunto responde por no haber mantenido el bien en condiciones seguras, y de nuevo la póliza de responsabilidad civil extracontractual del conjunto suele ser la vía para cubrir el perjuicio.