¿Se puede subir la cuota de administración sin aprobación de la asamblea?

La cuota o expensa de administración es la contribución periódica con la que cada propietario financia los gastos comunes del conjunto: vigilancia, aseo, mantenimiento, servicios de zonas comunes, administración, seguros y aportes al fondo de imprevistos, entre otros. Bajo la Ley 675 de 2001, esa cuota se determina al aprobar el presupuesto anual de ingresos y gastos, y esa aprobación es competencia exclusiva de la asamblea general de propietarios. En consecuencia, el administrador no tiene la facultad de subir la cuota unilateralmente: su papel es ejecutar el presupuesto que la asamblea aprobó, no fijarlo.

Cada propietario contribuye a las expensas comunes en proporción al coeficiente de copropiedad de su unidad, salvo las excepciones de la ley (por ejemplo, expensas de sectores o bienes de uso exclusivo). Cuando la asamblea aprueba el presupuesto, define implícitamente el valor de la cuota que resulta de repartir los gastos proyectados entre los coeficientes. Si durante el año se requiere un gasto no previsto —una reparación mayor, un daño estructural—, la vía correcta no es que el administrador aumente la cuota, sino que la asamblea apruebe una cuota extraordinaria destinada a ese fin.

Existe un matiz importante: es válido que el presupuesto aprobado o el propio reglamento contemplen un reajuste automático de la cuota, por ejemplo atado al incremento del salario mínimo o al índice de precios al consumidor (IPC). En ese caso, el aumento no es una decisión nueva del administrador, sino la aplicación de una fórmula que la asamblea ya autorizó. Fuera de esa hipótesis, cualquier incremento debe pasar por decisión de la asamblea, y un aumento impuesto sin ese respaldo puede ser cuestionado por los propietarios.

En síntesis: la regla es aprobación de la asamblea; la excepción es el reajuste automático previamente autorizado. Si un administrador informa un aumento, lo correcto es verificar en el acta de asamblea o en el presupuesto vigente el sustento de ese incremento. La transparencia en cómo se llega al valor de la cuota es clave para evitar mora y conflictos con los copropietarios.