Revisar la cartera y la mora
Quién debe, cuánto y hace cuánto; y qué hacer con la cartera vencida antes de que se vuelva jurídica.
La cartera es la salud financiera del conjunto. Una mora que nadie mira a tiempo termina en cobro jurídico, que cuesta plata y relaciones.
Dónde queda
Menú Cobros: el Resumen da la foto (recaudo estimado, unidades al día y total en mora por tramos) y la pestaña Cartera → Mora por edades el detalle por unidad.
Quién puede hacerlo
Administración y contador. El consejo y el revisor fiscal entran a Cobros en modo consulta: ven la mora, los cobros y los pagos recibidos, pero no aprueban pagos, no generan cobros, no condonan ni reversan nada y no ven los ajustes.
Paso a paso
- Entra a Cobros → Resumen.
- Mira el recaudo mensual estimado, cuántas unidades están al día y el total en mora repartido por tramos.
- Abre Cartera → Mora por edades (o Ver detalle por unidad) para ver la cartera por edades: 30, 60, 90 y más de 90 días. Esa escala importa más que el total: una deuda de 30 días se resuelve con una llamada; una de 120 ya es otra conversación.
- Desde ahí puedes gestionar los cobros y el escalamiento de los casos vencidos.
Un caso real
La cartera total es de $18.400.000 y el consejo pregunta si eso es grave. El total solo no lo dice; la cartera por edades sí:
| Antigüedad | Valor | Qué significa |
|---|---|---|
| 1–30 días | 11.200.000 | Normal: son los que pagan en los primeros días del mes |
| 31–60 | 3.100.000 | Se resuelve con un recordatorio |
| 61–90 | 1.900.000 | Aquí toca llamar |
| Más de 90 | 2.200.000 | Cinco unidades: esto ya no se arregla solo |
De $18.400.000, lo que de verdad preocupa son $2.200.000 en cinco apartamentos. Ese es el número que va a la reunión, no el total.
Y con esas cinco unidades identificadas, la conversación es concreta: cuáles llevan más de un año, cuáles tienen acuerdo de pago y cuáles hay que escalar a cobro jurídico — que cuesta plata y relaciones, y por eso es la última opción, no la primera.
Qué pasa después
- La misma cartera alimenta el informe financiero de la asamblea y el estado de cuenta de cada residente.
- Los intereses de mora se calculan por días sobre lo vencido, con el tope legal.
Errores comunes
- Mirar solo el total adeudado. El total no dice si la plata está por entrar o lleva un año sin moverse. Eso lo dice la cartera por edades.
- Dejar correr la mora sin actuar esperando que se resuelva sola: el cobro jurídico es más caro para todos que una gestión temprana.