¿Pueden impedirme usar las zonas comunes por estar en mora?

Hay que distinguir entre bienes comunes esenciales y no esenciales. Los bienes comunes esenciales son los indispensables para existir, permanecer y usar el apartamento: la puerta de acceso, los pasillos, las escaleras, el ascensor cuando es la única forma de llegar, las redes de servicios. A esos no le pueden negar el acceso por estar en mora, porque equivaldría a impedirle habitar su vivienda. Los bienes comunes no esenciales son los de recreación y comodidad: salón social, gimnasio, piscina, cancha, zona BBQ. Sobre estos sí se admite una restricción por mora.

La Ley 675 de 2001 permite que el reglamento contemple, como sanción por el incumplimiento de obligaciones no pecuniarias y también frente a la mora, la restricción al uso y goce de bienes de uso común no esenciales. Pero para que esa restricción sea válida debe estar expresamente prevista en el reglamento, aplicarse con el debido proceso y ser proporcional. No basta con que el administrador decida, de su bolsillo, bloquearle la tarjeta del gimnasio: debe existir la norma interna y el procedimiento que la respalde.

Un caso frecuente y delicado es el del parqueadero. Si el parqueadero es un bien común de uso exclusivo asignado y es la vía por la que usted ingresa su vehículo a la propiedad, restringirlo puede rozar lo esencial; si es un bien privado (con matrícula inmobiliaria propia), no pueden impedirle usarlo por deber administración. Cada caso depende de cómo esté constituido en el reglamento y la escritura.

En todo caso, restringir zonas no esenciales es una medida de presión legítima pero no reemplaza el cobro real de la deuda, que se hace por el proceso ejecutivo con el certificado que presta mérito ejecutivo. Si le impiden usar zonas comunes esenciales, o le restringen las no esenciales sin norma ni procedimiento, esa medida es ilegal y puede impugnarla.