¿El propietario responde por las deudas de administración del arrendatario?

En la propiedad horizontal, la obligación de contribuir a las expensas comunes es una carga que sigue al bien privado y a su propietario. Por eso, frente a la copropiedad, el responsable natural del pago de la cuota de administración es el dueño de la unidad, con independencia de que la tenga arrendada. Si el arrendatario no paga, la copropiedad puede dirigir el cobro contra el propietario, porque la deuda por expensas está vinculada a la titularidad del inmueble, no a quien lo ocupe.

Esto no significa que el arrendatario quede al margen. Es muy frecuente que en el contrato de arrendamiento se pacte que el arrendatario asume el pago de la administración; además, la ley contempla que el tenedor pueda quedar obligado, junto con el propietario, por las expensas comunes causadas durante el tiempo de su tenencia. En esos casos puede existir una responsabilidad solidaria entre propietario y arrendatario frente a la copropiedad, que le permite a la administración cobrar a cualquiera de los dos. Pero esa solidaridad opera a favor de la copropiedad; no es un mecanismo para que el propietario se desentienda.

La distinción clave es entre lo que ocurre frente a la copropiedad y lo que ocurre entre propietario y arrendatario. Frente a la copropiedad, el propietario no puede oponer que "el que debía pagar era el inquilino": la comunidad puede cobrarle a él y, de hecho, es contra el dueño y su unidad que suele dirigirse el proceso ejecutivo, ya que la deuda puede perseguir el propio inmueble. Cuestión aparte es que, si el propietario paga por incumplimiento del arrendatario, tiene derecho a repetir contra este —es decir, a exigirle el reembolso— con base en el contrato de arrendamiento.

En conclusión, arrendar el inmueble no traslada de manera definitiva el riesgo de la mora: el propietario sigue respondiendo ante la copropiedad. La recomendación práctica para el dueño es vigilar que el arrendatario efectivamente pague la administración, exigir comprobantes o incluso asumir directamente el pago y cobrarlo dentro del canon, para no verse sorprendido por una deuda acumulada que la copropiedad terminará cobrándole a él y a su propiedad.